Rakentamisen kaavallinen ohjaus

Edellisessä bloggauksessani perehdyin asuinkerrostalojen suunnitteluun. Nyt ajattelin palata asemakaavojen maailmaan, ja kerrata ja kartoittaa, miten asemakaavalla vaikutetaan rakennuksen suunnitteluun. Jätän kuitenkin huomioimatta käyttötarkoitusmerkinnän ja keskityn rakennusoikeuteen, rakennusten sijoittamiseen ja rakentamistapaan. Lähteenä käytän Ympäristöministeriön Asemakaavamerkinnät ja -määräykset -opasta.

Rakentamisen määrää tontilla ohjataan tehokkuusluvulla, joka on kerrosalan suhde rakennuspaikan pinta-alaan, esimerkiksi e=0,2. Tällöin 1000 m2 tontille voi rakentaa rakennuksen, jonka kerrosala on enintään 200 m2. Rakentamisen määrä voidaan myös ilmoittaa numeroina esim. 300. Tällöin rakennusoikeutta on 300 kerros-m2 riippumatta tontin koosta.

Kerrosalaa voidaan jakaa eri toiminnoille, ja ilmoittaa näille käyttötarkoitukseltaan eroteltuina neliömetreinä, prosenttilukuina tai osista koostuvina lukusarjoina. Määräys voidaan lisätä käyttötarkoitusmerkinnän yhteyteen esimerkiksi näin:

Eritelty rakennusoikeus voidaan merkitä myös sallivana tai velvoittavana kaavamerkintänä. Esimerkiksi 1500 + yht 250 I -merkinnällä osoitetaan, että rakennuspaikalle voidaan rakentaa sallitun kerrosalan (1500) lisäksi 250 kerros-m2 yhteiskäyttötiloja rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen.
2200 <- pk 40 % I -merkinnällä taas velvoitetaan käyttämään sallitusta kerrosalasta (2200) 40 prosenttia eli 800 kerros-m2 päiväkodille.

Kerrosluku ilmoitetaan roomalaisilla numeroilla esim. IV eli 4 kerrosta. Kerros sijoittuu kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan yläpuolelle. Kellarikerros sijoittuu kokonaan tai pääasiallisesti maanpinnan alapuolelle, eikä sitä lasketa kerroslukuun. Ullakko sijoittuu julkisivun ja vesikaton leikkauslinjan yläpuolelle ylimmän kerroksen päälle, eikä sitäkään lasketa kerroslukuun.

Rakennuksen korkeutta voidaan kerrosluvun lisäksi määrittää myös korkeusasemina (korkeus merenpinnasta) esim:

                                                                           

tai korkeutena metreinä:

Ehdottomasti noudatettavat merkinnät alleviivataan, esimerkiksi IV -merkintä tarkoittaa, että rakennuksen on oltava 4-kerroksinen. Ilman alleviivausta merkinnät ovat enimmäismääriä.


Rakennuksen sijainti tontilla määritellään rakennusalana, joka merkitään asemakaavaan pistekatkoviivana. Rakennus tulee sijoittaa kaavassa määrätyn rakennusalan sisään. Rakennusalasta voidaan osoittaa sivu, johon rakennus on rakennettava kiinni. Tällä voidaan varmistaa kaupunkikuvan yhtenäisyyttä. Harjansuunta merkitään viivalla.

Ikkunoiden sijoittelusta voidaan myös määrätä kaavassa. Niiden sijoittaminen jollekin sivulle voidaan kieltää kaavamerkinnällä. Samoin voidaan kieltää vain asuin- ja työhuoneiden sijoittaminen jollekin sivulle.




Rakentamistapaa koskevilla asemakaavamääräyksillä pyritään turvaamaan kaupunkikuvallinen yhtenäisyys ja rakentamisen sopiminen ympäristöön. Rakennustapaohjeissa tai tontinluovutussopimuksessa voidaan myös määrätä rakennustavasta ja värityksestä. Määräykset voivat koskea esimerkiksi pääasiallista julkisivumateriaalia tai kattomateriaalia ja niiden väritystä, kattomuotoa, katon kaltevuutta, julkisivun pituutta.


Mitenkäs sitten käytäntö...
Valitsin asemakaavaksi Järvenpään kaupungin Saunaniityn pientaloalueen asemakaavan, nappasin siitä palasen tähän:












 Asemakaavassa Kylykujan länsipuolella on kortteli 355 ja korttelissa tontti 4 (Kylykujan ja Kertalämmitteisenkadun kulmassa). Tonttia sitoo käyttötarkoitusmerkintä AO-35, jolla merkitään tässä kaavassa erillispientalojen korttelialuetta. Tälle alueelle voidaan rakentaa yksiasuntoisia pientaloja. Yhteen kerrostasoon saa rakentaa enintään 70 % asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta. Rakennuksissa tulee olla kahteen suuntaan kalteva katto. Kaltevuus välillä 25-35 astetta. Tontilla tulee olla vähintään 1 puu kutakin rakentamatonta 100 m2 kohden. Autopaikkoja on varattava tontille vähintään kaksi.

Tontin tehokkuusluku on e=0.20. Jos ajatellaan tontin kooksi vaikkapa 900 m2, tontille saa rakentaa enintään 180 kerros-m2 kokoisen asuinrakennuksen. Edellä olevan määräyksen perusteella yhdessä kerrostasossa voi olla tällöin 126 kerros-m2. Tämän lisäksi voidaan rakentaa talousrakennus, jonka tehokkuusluku on e=0.05, eli talousrakennuksen koko voi olla 45 kerros-m2.

Rakennuksen kerroskorkeudeksi on esitetty I eli 1 kerros, murtoluku roomalaisen numeron perässä 2/3 osoittaa, että rakennuksen suurimman kerroksen alasta 2/3 voidaan sijoittaa myös kaavassa määrätyn kerroskorkeuden estämättä alemman kerroksen päälle. Eli rakennuksen 1. kerros voi olla enintään 126 kerros-m2, jolloin toisessa kerroksessa voisi olla 84 m2. Kerrosalaa on kuitenkin vain 180 m2 käytettävissä, joten 2-kerrokseen voidaan sijoittaa vain 54 m2. Jos ensimmäisen kerroksen ala olisi 120 m2, toisen kerroksen ala voisi olla 80 m2, näin saataisiin mahdollisimman suuri toinen kerros.

Rakennusala, eli rakennuksen sijoittuminen tontilla on esitetty piste-katkoviivalla ja väritetty harmaalla. Rakennus tulee sijoittaa Kylykujan puoleeseen reunaan ja harjan suunta on poikittain Kylykujaan nähden.

Tontille on määritetty istutettava alueen osa ja puurivi Kertalämmitteisenkadun puolelle. Kadun puolelle ei voida osoittaa tonttiliittymää.

Yhteenvetona, tässäkin asiassa pätee hyvin kultainen keskitie. Kaavassa on hyvä osoittaa tarkentavia määräyksiä rakentamisen määrästä, sijainnista ja muodoista sekä rakennustavasta, kun halutaan toteuttaa kaupunkikuvaltaan yhtenäistä aluetta. Hyvin tiukkojen määräysten asettamiseen tarvitaan vahvaa asiantuntemusta rakentamisesta, jotta ei laadita toteuttamiskelvotonta kaavaa.